A vistoria na sala é o ponto de partida ideal, porque ela dá uma visão geral do estado do imóvel e, além disso, costuma concentrar itens de alto impacto na percepção do cliente: porta de entrada, piso, pintura, iluminação e, em imóveis mobiliados, os móveis e o enxoval. Por isso, se você organizar bem a sala, então os próximos ambientes ficam muito mais rápidos e consistentes.
Neste tour, o imóvel não tem hall de entrada bem definido. Mesmo assim, você não precisa criar “três ambientes” (sala, corredor de entrada e cozinha) se isso não fizer sentido no layout. Em vez disso, normalmente basta criar “Sala” e “Cozinha” separados. Dessa forma, você evita bagunça e ganha padronização.
A seguir, você vai ver um roteiro prático de vistoria na sala, usando a fórmula: nome + material + estado + funcionamento + observações. Assim, o laudo fica claro, replicável e defensável.
ATENÇÃO: O CONTEÚDO PRINCIPAL ESTÁ NO VÍDEO. O TEXTO A SEGUIR É UM RESUMO.
Organização do laudo: sala separada da cozinha (mesmo sem parede)
Na vistoria na sala, quando sala e cozinha são integradas, é comum querer fazer tudo junto. Porém, isso tende a “misturar” fotos e descrições. Portanto, crie:
- Ambiente 1: Sala
- Ambiente 2: Cozinha
Assim sendo, cada ambiente terá seus próprios itens. Consequentemente, você reduz divergência na vistoria de saída.
Modelo pronto:
- “Sala: ambiente criado separadamente da cozinha para manter organização e facilitar comparação posterior.”
Vistoria na sala: porta de entrada (separe em 3 itens: porta, fechadura e batente)
Na vistoria na sala, a porta de entrada quase sempre merece itens separados, porque ela reúne componentes diferentes (porta, fechadura e batente/prendedor). Além disso, a manutenção e a responsabilidade podem variar (por exemplo, lado externo em alguns condomínios). Por isso, a organização por itens ajuda muito.
Item 1 — A porta: pintura, bordas, furos e funcionamento
Primeiro, descreva a porta (sem misturar com fechadura). Depois, registre o que realmente dá problema: bordas, estufamento, lascas e arrasto. Isso deixa a vistoria na sala muito segura.
O que verificar
- bordas (inferior, laterais e superior) para lascas, manchas e estufamento;
- furos/pregos/para-fusos aparentes (lado interno e externo);
- dobradiças com tinta, oxidação e folga;
- funcionamento: abre/fecha até o final sem arrastar no piso, no batente ou no topo.
Atenção sobre “cor” Evite cravar cor quando não for pintura (porta laminada/laqueada). Ou seja, nem toda porta é “pintada”. Se for pintada, então você pode indicar o tipo de tinta (quando souber) e o estado geral.
Exemplo:
- “Porta de entrada em [madeira/MDF/laminada/laqueada], estado [novo/bom/usado]. Bordas (inferior/laterais/superior) com [sem / com] lascas/manchas/estufamento. Dobradiças [sem / com] marcas de tinta e [sem / com] oxidação. Funcionamento ao abrir/fechar [funcionando / com arrasto] em [piso/batente/topo] (fotos).”
Item 2 — Fechadura (incluindo eletrônica): marca, chaves e teste mecânico
Em seguida, na vistoria na sala, crie o item “Fechadura”. Se for eletrônica, então nomeie como “fechadura eletrônica” e inclua marca (quando visível), além de observações úteis.
O que testar e registrar
- marca (ex.: Intelbras), quando identificável;
- lingueta/trava: bater a porta e ver se “segura” sem precisar trancar na chave (quando aplicável);
- maçaneta firme (sem folga, sem queda, sem desalinhamento);
- marcas de tinta no corpo da fechadura (comum em portas pintadas);
- oxidação/manchas;
- quantidade de chaves e, quando for combinado, senha (com cuidado para não expor senha em laudo público).
Exemplo:
- “Fechadura [eletrônica/mecânica] [marca], estado [bom/usado]. Trava/lingueta [funcionando / não retém]. Maçaneta [firme / com folga]. Apresenta [sem / com] marcas de tinta e [sem / com] oxidação. Chaves: [quantidade] (observações).”
Observação prática: senha só registre se for procedimento da imobiliária e se o documento tiver controle de acesso. Caso contrário, registre apenas “senha informada em canal separado”.
Item 3 — Batente/prendedor de porta: magnético e teste de retenção
Por fim, na vistoria na sala, crie o item do batente/prendedor. Embora pareça pequeno, ele gera reclamação quando está frouxo. Portanto, teste.
Como testar
- abrir a porta totalmente;
- encostar no batente;
- aplicar leve pressão para confirmar que prende e não solta facilmente.
Exemplo:
- “Batente/prendedor de porta tipo [magnético/encaixe/outro], em metal [cromado/escovado]. Fixação [firme / frouxa]. Retenção ao encostar a porta [funcionando / falha] (foto).”
Piso da sala: identifique o tipo e registre defeitos típicos (sem “chutar” cor)
Na vistoria na sala, o piso é um item que precisa de método, porque pequenos riscos e lascas viram discussão. Além disso, o tipo de piso muda o padrão de desgaste.
Tipos mais comuns
- laminado
- vinílico
- cerâmico
- porcelanato (muito comum em peças grandes e juntas finas/retificadas)
Importante: cor do piso costuma ter muitos nomes comerciais. Por isso, prefira não cravar cor. Em vez disso, deixe que foto e vídeo “provem” a tonalidade.
O que verificar
- riscos e manchas (inclusive respingos de tinta perto do rodapé);
- lascas e quinas quebradas;
- piso “oco”/estralando ao caminhar;
- diferenças de desgaste em áreas com mais luz (mais relevante em laminado/vinílico).
Exemplo:
- “Piso em [porcelanato/vinílico/laminado/cerâmico], estado [bom/usado]. Apresenta [sem / com] riscos, [sem / com] manchas e [sem / com] lascas pontuais (fotos). Teste ao caminhar: [sem ruídos / com estalos indicando possível oco] (observação).”
Rodapés: descreva separado (defeitos em quinas, descolamento e mordidas de pet)
Rodapé não é parede e não é piso. Logo, faça item próprio. Assim, você registra defeitos típicos que passam batido na vistoria na sala.
O que observar
- descolamento/afastamento da parede;
- desnível (afastado do piso);
- quinas roídas (pets) e marcas de carrinho/brinquedos;
- riscos, manchas amareladas, pregos/parafusos aparentes.
Exemplo:
- “Rodapés em [MDF/madeira/polímero], estado [bom/usado]. Fixação [firme / com pontos descolados]. Quinas [íntegras / com danos por impacto/pet]. Apresenta [sem / com] riscos/manchas (fotos).”
Parede e pintura: trate como itens distintos (e registre “pintura usada” com critério)
Parede e pintura podem ser itens separados vistoria na sala e de outros ambientes. Dessa forma, você descreve estrutura (alvenaria/drywall) e acabamento (tinta) sem confundir.
Parede (estrutura)
Primeiro, identifique o material:
- alvenaria, ou
- drywall (parece oca ao toque)
Depois, registre defeitos:
- furos, pregos;
- riscos profundos;
- sinais de infiltração/umidade.
Exemplo:
- “Paredes internas em [alvenaria/drywall], estado [bom]. Sem sinais aparentes de infiltração. Apresenta [sem / com] furos/pregos e [sem / com] marcas de uso (fotos).”
Pintura (acabamento)
A pintura pode estar “usada” mesmo sem estar “ruim”. Por isso, combine o critério com a imobiliária. Ainda assim, registre riscos e manchas na altura típica de contato (corredor de passagem, encosto de móveis).
Exemplo:
- “Pintura em tinta [PVA/acrílica – quando identificável], estado [novo/bom/usado]. Apresenta [sem / com] manchas e [sem / com] riscos na altura de contato (fotos).”
Campainha, interruptores e tomadas: teste funcional + estado estético
Itens elétricos precisam de dois olhares: funcionamento e estética. Além disso, interruptores podem ser paralelos. Então, teste de forma consciente na vistoria na sala.
Campainha
- aperte e valide funcionamento.
Exemplo:
- “Campainha: acionamento testado, funcionamento [funcionando / não funciona] (observação).”
Interruptores (incluindo paralelos)
- acione interruptores;
- verifique se comandos paralelos funcionam corretamente (um liga e o outro desliga).
Exemplo:
- “Interruptores/espelhos: acionamento testado, funcionamento [funcionando / falha em paralelo]. Acabamento com [sem / com] amarelamento e [sem / com] manchas de tinta (foto).”
Tomadas
- teste com plug testador;
- registre defeitos (folga, parafuso faltando, sinais de dano).
Exemplo:
- “Tomadas: testadas com plug, funcionamento [funcionando / tomadas X sem energia]. Espelhos com [sem / com] manchas/amarelamento (foto geral).”
Imóvel mobiliado: decorações, enxoval e o que entra (ou não) na vistoria
Se o imóvel tiver enxoval e itens decorativos, isso pode (ou não) entrar no escopo da vistoria na sala. Por isso, alinhe com a imobiliária. Se entrar, então cobre o adicional, porque catalogar dá trabalho e exige detalhe.
Exemplo:
- “Itens decorativos/enxoval: [inclusos / não inclusos] no escopo conforme orientação da imobiliária. Quando inclusos, itens catalogados e fotografados (observação).”
Mobília da sala: sofá, mesa e cadeiras (testes que evitam contestação)
Sofá
Além de material (suede/courino/couro), registre:
- fios puxados;
- manchas (líquidos, caneta, tinta);
- danos de pet;
- pés lascados;
- mecanismo retrátil/reclinável (se houver), porque falha é comum.
Exemplo:
- “Sofá em [tecido suède/courino/couro], estado [bom/usado]. Apresenta [sem / com] fios puxados e [sem / com] manchas. Pés [íntegros / com lascas]. Mecanismo retrátil/reclinável [ok / com falha] (fotos).”
Mesa e cadeiras
- tampo: riscos, manchas, bordas lascadas (principalmente vidro);
- cadeiras: estrutura firme (sem “bamba”), assento/encosto sem rasgos.
Exemplo:
- “Mesa com tampo em [vidro/MDF/madeira/pedra], estado [bom/usado], com [sem / com] riscos/manchas e bordas [íntegras / com lascas] (fotos). Cadeiras (conjunto): estrutura [metal/madeira/MDF], firmes [sim/não]; assentos/encostos [íntegros / com rasgos/manchas] (fotos).”
Cortinas
- trilho/corrediça: abre/fecha;
- tecido: manchas, rasgos, fio puxado, barra encardida.
Exemplo:
- “Cortinas: corrediças com funcionamento [ok / com travamento]. Tecido com [sem / com] manchas, [sem / com] fio puxado e [sem / com] desgaste na barra inferior (fotos).”
Teto e iluminação: tipo de forro e luminárias (inclua quantidade por modelo)
No teto, o método é o mesmo da parede. Entretanto, o material muda:
- alvenaria, gesso, PVC ou madeira.
Nas luminárias, use o nome correto (plafon, spot, embutida, pendente). Além disso, registre quantidade por modelo e quais não funcionam, porque isso evita “discussão por lâmpada”.
Exemplo:
- “Teto em [alvenaria/gesso/PVC], pintura com estado [bom/usado]. Luminárias: [tipo – ex.: spots embutidos], total de [quantidade]; funcionamento [todas funcionando / X não acendem]. Acabamentos com [sem / com] manchas de tinta (fotos).”
Conclusão: sala bem feita define o padrão do laudo inteiro
A vistoria na sala bem executada começa com ambientes bem separados (sala e cozinha), segue com a porta dividida em itens (porta, fechadura e batente) e, em seguida, cobre piso, rodapé, parede, pintura e elétrica com testes objetivos. Além disso, quando houver mobiliário, você registra mecanismo, manchas e estrutura. Assim, o laudo fica consistente. Consequentemente, a vistoria de saída fica mais simples e mais justa.
Links Úteis
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