A vistoria na sacada e no quarto costuma ficar “para o final”, porém ela é decisiva, porque é justamente nesses ambientes que aparecem detalhes que geram divergência: tranca de porta corrediça quebrada, gancho de rede de proteção esquecido, churrasqueira suja, persiana eletrônica emperrando e colchão com manchas escondidas por capa. Além disso, quando o imóvel parece “tipo Airbnb” (mobiliado e com enxoval), a chance de ruído aumenta. Por isso, ter um roteiro objetivo ajuda — e muito.
Nesse sentido, neste post você vai seguir o mesmo padrão do laudo: criar ambientes, aplicar a fórmula nome + material + estado + funcionamento + observações e, ao mesmo tempo, registrar evidências com fotos e vídeos. Assim sendo, você protege a imobiliária, o proprietário e também o seu trabalho. Em suma, a organização prévia evita retrabalho e contestação.
ATENÇÃO: O CONTEÚDO PRINCIPAL ESTÁ NO VÍDEO. O TEXTO A SEGUIR É UM RESUMO.
Ambiente “Sacada”: comece pela porta corrediça e trate como item principal
Na vistoria na sacada e no quarto, a porta/janela corrediça da sacada é um item crítico, porque ela é usada todos os dias e sofre com impacto, maresia (em cidades litorâneas) e sujeira no trilho. Portanto, comece por ela. Simultaneamente, isso facilita o teste dos outros elementos da sacada.
Porta corrediça: trilhos, encontro e tranca (onde mais quebra)
Primeiro, abra e feche totalmente. Em seguida, verifique:
- trilho superior e inferior (amassados, sujeira, arrasto);
- batentes e esquadrias (marcas, tinta, oxidação);
- vidro (principalmente cantos e divisões, onde surgem fissuras);
- tranca/fecho:
- se fecha no meio ou na lateral;
- se o encontro está alinhado;
- se a lingueta não está torta ou quebrada.
Atenção: é comum bater a folha com força e danificar a tranca. Logo, na entrada você registra o estado real; na saída você cobra se houve dano.
Exemplo:
- “Porta corrediça da sacada em alumínio com vidro: estado [bom/usado]. Funcionamento ao abrir/fechar [funcionando / com arrasto] no trilho [inferior/superior]. Tranca/fecho [funcionando / com falha / quebrado / desalinhado]. Esquadria com [sem / com] oxidação/manchas/amassados. Vidros sem trincas aparentes, especialmente em cantos (fotos).”
Guarda-corpo e soleira: descreva como esquadria + vidro + pedra (sem inventar termos)
O fechamento externo da sacada geralmente é um guarda-corpo (alguns chamam de gradil). De todo modo, o importante é descrever corretamente o conjunto: esquadria, vidros e soleira. Além do mais, essa descrição técnica evita interpretação confusa.
Guarda-corpo: alumínio + vidro liso
Além da inspeção visual, verifique:
- vidros íntegros (trincas e lascas nos cantos);
- fixações e perfis (folgas, amassados, oxidação);
- manchas de tinta (bem comuns após pintura).
Exemplo:
- “Guarda-corpo em esquadria de alumínio com vidros lisos: estado [bom/usado]. Vidros [íntegros / com trinca/lascas em canto]. Perfis com [sem / com] sinais de oxidação/amassados/manchas (fotos).”
Soleira: normalmente em granito
A soleira pode trincar, lascar ou manchar. Portanto, fotografe e registre. Sobretudo, faça close nos pontos críticos, uma vez que pequenas trincas podem não aparecer em foto geral.
Modelo pronto:
A soleira pode trincar, lascar ou manchar. Portanto, fotografe e registre.
Exemplo:
- “Soleira da sacada em [granito/outra pedra]: estado [bom/usado], com [sem / com] trincas/lascas/manchas (foto em close).”
Ganchos da rede de proteção: registre presença e combine a regra (retira ou mantém)
ste é um detalhe clássico da vistoria na sacada e no quarto, porque o inquilino pode retirar ganchos na parte de cima e esquecer os de baixo — e isso vira discussão depois. Ao mesmo tempo, algumas imobiliárias preferem manter os ganchos para evitar retrabalho e diferença de cor no retoque. Por conseguinte, surge divergência de procedimento.
Por isso, no laudo você deve registrar:
- se há ganchos;
- onde estão (superior/inferior);
- e qual é a orientação da imobiliária (quando houver).
Em outras palavras, você documenta o que existe e deixa claro o critério adotado.
Exemplo:
- “Ganchos para rede de proteção: [ausentes / presentes] em [parte superior/inferior]. Observação: procedimento de retirada/manutenção a confirmar conforme padrão da imobiliária (fotos).”
Dica operacional: se a imobiliária tiver política definida, então troque o texto por “conforme padrão: [manter/retirar]”.
Churrasqueira na sacada: limpeza, lâmpada interna, damper e trincas em pedra
Quando há churrasqueira, ela precisa de item próprio, porque envolve estado de conservação e também condição de higiene. Além disso, peças como damper e lâmpada interna costumam passar batido. Portanto, siga este checklist. Dessa maneira, você evita esquecimento de componentes importantes.
Descrição base: tipo e acabamento
Em primeiro lugar, identifique o tipo básico:
Exemplo:
- “Churrasqueira de alvenaria a carvão com moldura/acabamento em granito: estado [bom/usado].”
O que testar e registrar (com foto interna obrigatória)
Subsequentemente, faça inspeção detalhada:
- foto interna para evidenciar limpeza (restos de carvão, fuligem excessiva, resíduos);
- lâmpada interna:
- verificar se existe bocal e lâmpada;
- testar interruptor, se houver;
- damper/alavanca (quando existir):
- movimentar e registrar se está funcional;
- trincas:
- na pedra e na estrutura;
- registrar tamanho e localização, porque calor e uso podem causar rachadura.
Simultaneamente, observe que trincas podem ser de uso normal ou de uso inadequado (lenha em vez de carvão, por exemplo).
Exemplo:
- “Churrasqueira de alvenaria a carvão: interior com [limpo / presença de resíduos de carvão]. Lâmpada interna [presente e funcionando / ausente / não testada]. Damper/alavanca de tiragem [presente e funcional / com falha / ausente]. Moldura/soleira em granito com [sem / com] trincas (localização: [x]) (fotos internas e em close).”
Depósito/porta inferior: tranca e arrasto
Porta inferior costuma arrastar e ter tranca frágil. Então, teste abrindo e fechando. Aliás, é comum o usuário apoiar o pé sobre a porta aberta, causando desalinhamento.
Modelo pronto:
- “Porta inferior/depósito da churrasqueira: abertura comum, tranca [funcionando / danificada], funcionamento [funcionando/ com arrasto no piso] (foto).”
Ambiente “Quarto”: itens mobiliados exigem inspeção real (não só foto geral)
No quarto, o que mais causa divergência é “defeito escondido”. Por isso, quando houver cama/colchão e enxoval, você precisa ver o que está por baixo de capas, mantas e protetores. Desse modo, o laudo fica honesto e completo. Consequentemente, você evita surpresas desagradáveis na vistoria de saída.
Cama e colchão: retire manta/capa, registre manchas e marca
Primeiro, retire a manta e, se possível, a capa do colchão. Em seguida, fotografe os lados e procure:
- manchas;
- mofo;
- rasgos;
- fios puxados;
- marca/modelo (se houver etiqueta visível).
Além disso, observe a estrutura da cama:
- cupim/sinais de madeira comprometida;
- pés quebrados;
- rasgos em base estofada, quando existir.
Modelo pronto:
- “Cama com colchão: inspeção realizada com retirada de manta/capa para evidenciar estado do colchão. Colchão com [sem / com] manchas, [sem / com] sinais de mofo e [sem / com] rasgos (fotos dos lados). Marca/etiqueta [registrada/não localizada]. Estrutura da cama com pés [íntegros / danificados] e sem sinais aparentes de cupim (fotos).”
Boas práticas: se você não conseguir “arrumar a cama como estava”, então ao menos deixe a roupa de cama dobrada e organizada. Dessa forma, você mantém zelo e profissionalismo.
Persiana embutida (possivelmente elétrica): teste completo + foto aberta e fechada
Persiana elétrica exige teste de subida e descida total. Além disso, ruídos e travamentos devem ser registrados.
O que fazer:
- acionar controle;
- descer totalmente;
- subir totalmente;
- registrar foto aberta e foto fechada;
- se possível, vídeo do movimento.
Exemplo:
- “Persiana embutida [manual/elétrica]: acionamento testado com descida e subida completas. Funcionamento [funcionando / com ruído / com travamento]. Registro fotográfico com persiana aberta e fechada (fotos/vídeo).”
TV: ligue, valide tela e registre marca/modelo sem desmontar suporte
Mesmo sem antena, você consegue validar a TV abrindo o menu. Assim, você comprova que a tela não está trincada e que o aparelho liga.
Passo a passo:
- ligar na tomada;
- ligar pelo controle;
- abrir menu/tela inicial;
- registrar marca/modelo na tela (ou etiqueta traseira, se for seguro).
Importante: não retire a TV do suporte para fotografar etiqueta. Em vez disso, use o que aparece na inicialização ou no menu.
Exemplo:
- “Televisão [marca], funcionamento testado (liga e exibe menu). Tela sem trincas aparentes. Controle remoto [presente/ausente] (fotos). Observação: sem sinal de antena não impede teste de ligar (quando aplicável).”
Janela com tranca no meio: cuidado com lingueta quebrada
Há janelas que podem ser fechadas “com a tranca travada”, o que entorta ou quebra a lingueta. Por isso, verifique alinhamento e estado da tranca.
Exemplo:
- “Janela em alumínio com vidro: funcionamento ao abrir/fechar. Tranca/lingueta [alinhada/entortada/quebrada]. Observado risco de impacto quando fechada com tranca acionada (foto).”
Guarda-roupa embutido sob medida: conte portas, prateleiras e acessórios
Em armários grandes, porta de correr pode envergar. Além disso, a descrição fica mais forte quando você quantifica as partes internas.
O que registrar:
- “MDF embutido sob medida”;
- tipo de portas (correr/abrir);
- quantidade de portas/gavetas/prateleiras;
- corrediças, cabideiros, calceiros;
- funcionamento (emperro, arrasto, desalinhamento).
Modelo pronto:
- “Guarda-roupa em MDF embutido sob medida: portas [correr/abrir] total [X], funcionamento [funcionando / com arrasto / com empeno]. Parte interna: [X] gavetas, [X] prateleiras, [X] cabideiros e [X] calceiros (quando existentes). Corrediças e dobradiças [ok / com folga] (fotos internas).”
Termo recomendado: “armário de cabeceira”
Para linguagem profissional e respeitosa, use “armário de cabeceira” (ou “mesa de cabeceira”). Assim, você mantém padronização no laudo.
Modelo pronto:
- “Armário de cabeceira em [MDF/madeira], estado, com [sem / com] riscos/manchas (foto).”
Itens de enxoval e “aparência de Airbnb”: defina escopo e cobre adicional quando necessário
Quando o imóvel está completo (copos, pratos, talheres, eletros pequenos, decoração), o risco é você perder muito tempo contando tudo sem necessidade. Por isso, combine com a imobiliária se o objetivo é:
- apenas fotografar e citar “conforme fotos”; ou
- contar e listar item a item (escopo de enxoval).
Se for para contar, então trate como serviço adicional e formalize. Caso contrário, faça fotos claras e descreva “itens conforme registro fotográfico”.
Modelo pronto:
- “Enxoval/itens mobiliados: escopo conforme orientação da imobiliária. Registro realizado por fotos gerais e detalhadas; contagem individual [realizada/não realizada] (observação).”
Conclusão: sacada e quarto exigem detalhes que evitam dor de cabeça
A vistoria na sacada e no quarto fica completa quando você testa porta corrediça e tranca, registra guarda-corpo e ganchos de rede, documenta churrasqueira (limpeza, lâmpada, damper e trincas) e, em seguida, inspeciona cama/colchão sem capas, persiana elétrica e TV ligada. Além disso, em imóveis mobiliados, definir escopo de enxoval evita retrabalho. Assim, você entrega um laudo mais justo. Consequentemente, reduz contestação na saída.
Links Úteis
O melhor aplicativo de vistorias de imóveis é o App Pleno Vistorias.
Veja como fazer a vistoria do Sala.
Tenha acesso ao único curso de vistorias de imóveis gratuito aqui.
Siga-nos no @sistemaspleno e no @appvistoriaspleno e no no nosso canal no YouTube, @plenotec.
