As obrigações do locador na Lei do Inquilinato aparecem na rotina do vistoriador mais do que parece. Na vistoria de saída, o inquilino costuma questionar cobrança e, muitas vezes, ele tem razão quando o problema nasce de vício anterior, falta de habitabilidade ou manutenção estrutural. Em outras palavras, nem tudo que está “ruim” no imóvel vira responsabilidade do locatário.
Por isso, vale conhecer os pontos centrais do Art. 22 (Lei nº 8.245/1991) em linguagem simples, para você saber como se posicionar quando o proprietário acompanha a vistoria, quando o locatário traz uma argumentação correta ou quando a imobiliária precisa de um laudo tecnicamente neutro. Além disso, esse conhecimento evita que você registre o item de forma errada e gere cobrança indevida, o que aumenta contestação e desgaste com o cliente.
Neste post, você vai entender as principais obrigações do locador na Lei do Inquilinato, como elas refletem no laudo e como registrar de modo profissional sem “virar advogado”.
Obrigações do locador na Lei do Inquilinato: entregar imóvel apto ao uso
A primeira obrigação prática do locador é entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina. Ou seja, se o imóvel é residencial, ele precisa permitir moradia com condições mínimas de habitabilidade.
Exemplos de problemas que normalmente entram nessa categoria:
- goteiras ativas e infiltrações graves;
- esgoto vazando e retorno de odor por falha na instalação;
- risco elétrico por ausência de padrão/instalação interna insegura;
- falta de condições básicas para uso (itens essenciais sem funcionamento por vício do imóvel).
Aqui entra um ponto importante: “o inquilino visitou e aceitou” não resolve quando o problema impede o uso normal do imóvel. No entanto, diferencie isso de estética e envelhecimento natural: pintura antiga, piso sem brilho e móveis usados podem existir e o locatário pode aceitar. Já mofo, bolha por infiltração e vazamento mudam o cenário.
Como isso afeta a vistoria?
Você registra o estado do imóvel como ele está, com fotos e descrição objetiva. Você não precisa “citar a lei” para ninguém no local. Mesmo assim, você deve evitar escrever como se fosse dano por mau uso do inquilino quando o item mostra vício do imóvel.
Manter o uso pacífico e a forma/destino do imóvel durante a locação
A lei também coloca no locador a obrigação de garantir o uso pacífico do imóvel e manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel. Na prática, isso impede atitudes como “fazer justiça com as próprias mãos”.
Exemplo típico: proprietário troca a fechadura para impedir acesso porque o aluguel atrasou. Isso cria conflito direto e pode gerar discussão contratual e jurídica, porque o locador não pode impedir o uso do imóvel por conta própria.
Como vistoriador, o que você faz?
- você não discute mérito no imóvel;
- você registra o fato relevante quando ele impactar a vistoria (ex.: falta de acesso, impossibilidade de vistoriar, alteração de fechadura);
- você comunica a imobiliária/empresa para orientar o fluxo.
Redação útil no laudo quando faltar acesso:
- “Vistoria não concluída por impossibilidade de acesso ao imóvel/ambiente no momento agendado. Cliente orientará reagendamento.”
Assim, você evita assumir culpa e deixa rastreabilidade do que aconteceu.
Vícios e defeitos anteriores: quando o locador responde (e você deve registrar)
Outra parte importante: o locador responde por vícios ou defeitos anteriores à locação. Portanto, se surgir um problema estrutural ou de instalação que já existia (ou já estava “latente”) e se manifesta depois, a responsabilidade tende a cair no proprietário, não no inquilino.
Exemplos comuns:
- vazamento em registro antigo que começa após semanas de uso normal;
- infiltração que aparece com as primeiras chuvas;
- falha de vedação em janela que causa entrada de água;
- problemas elétricos por instalação antiga/subdimensionada.
Como isso reflete na vistoria de saída?
Você deve registrar esses itens, porque eles compõem o estado atual do imóvel. Ao mesmo tempo, você pode escrever sem apontar culpa:
- “Parede com sinais de infiltração (manchas/bolhas), registrar para ciência das partes.”
- “Registro com vazamento aparente, necessário avaliação/manutenção.”
Se sua operação permitir, você também pode incluir observação de contexto (“relato de ocorrência durante a locação”). Ainda assim, mantenha neutralidade. Seu laudo descreve; a imobiliária decide cobrança e tratativa, de acordo com as obrigações do locador na Lei do Inquilinato
A “descrição minuciosa do imóvel”: por que a vistoria protege os dois lados
A Lei do Inquilinato prevê que o locador deve fornecer ao locatário, quando solicitado, descrição minuciosa do imóvel. No mundo real, a imobiliária costuma organizar isso por meio do laudo de vistoria (entrada e saída). Como resultado, a vistoria vira o documento que protege:
- o proprietário, porque prova o estado inicial e a evolução;
- o locatário, porque evita cobrança abusiva;
- a imobiliária, porque reduz discussão sem evidência;
- o vistoriador, porque dá lastro técnico ao trabalho.
Por isso, trate o laudo como documento de leitura futura. Em outras palavras, você escreve para a operação hoje e para uma eventual contestação amanhã.
Como escrever no laudo quando o problema é “do imóvel” (sem criar conflito)
Quando o inquilino disser “isso é do proprietário”, você não precisa concordar nem discordar no local. Em vez disso, faça três coisas: registre, evidencie e mantenha linguagem técnica.
Modelo de redação (pronto para copiar):
- Local + item: “Banheiro social: parede da área do box.”
- Condição: “Manchas escuras e bolhas de pintura com aspecto de umidade.”
- Evidência: “Registro fotográfico anexo.”
- Observação neutra: “Recomenda-se avaliação de origem (umidade/infiltração) e manutenção.”
Outro exemplo:
- “Cozinha: registro sob a pia com gotejamento no momento da vistoria; foto anexada; recomenda-se manutenção.”
Assim, você reduz a chance de o texto virar acusação e aumenta a utilidade do laudo para quem vai decidir os próximos passos.
Conclusão: conhecer as obrigações do locador evita cobrança indevida e melhora sua vistoria
As obrigações do locador na Lei do Inquilinato não servem para “briga” durante a vistoria. Elas servem para orientar registro técnico e evitar que você trate vício do imóvel como mau uso do inquilino. Portanto, registre com clareza, tire fotos, compare com a entrada e mantenha neutralidade.
Com esse padrão, você ajuda a imobiliária a tomar decisões mais justas, reduz contestação e fortalece seu trabalho como vistoriador.
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