As obrigações do locatário na Lei do Inquilinato aparecem com força na vistoria de saída, porque é nesse momento que o inquilino tenta justificar itens, negociar na hora e, muitas vezes, “empurrar” responsabilidades para fora. Em outras palavras, você não precisa discutir com ninguém, mas precisa entender o mínimo para não cair em argumentos que confundem o processo.
Além disso, conhecer essas obrigações ajuda você a escrever um laudo mais seguro e coerente: você registra o estado do imóvel, aponta diferenças em relação à vistoria de entrada e organiza evidências (fotos e vídeos). Consequentemente, a imobiliária decide cobrança e tratativa com menos ruído e com menos contestação.
Neste post, você vai ver as principais obrigações do locatário na Lei do Inquilinato (Art. 23, Lei nº 8.245/1991) e como isso impacta a sua rotina como vistoriador.
Obrigações do locatário na Lei do Inquilinato: pagar aluguel não é “mérito”
O Art. 23 começa lembrando que o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos legal ou contratualmente exigíveis. Na vistoria, isso aparece em um argumento bem comum:
“Eu sempre paguei em dia, então não pode cobrar isso agora.”
Você não precisa responder de forma dura, porém precisa entender o princípio: pagar aluguel faz parte do contrato. Ou seja, não funciona como “crédito” para compensar dano, mau uso ou reparo pendente.
Se você precisar manter a conversa objetiva, use uma frase neutra:
- “Eu vou registrar o estado do imóvel. A imobiliária analisa o laudo e decide a cobrança conforme contrato e regras da locação.”
Assim, você evita discussão e mantém seu papel técnico.
“Isso é ilegal”: o que significa “legal ou contratualmente exigível”
Outro ponto que pega: o inquilino às vezes diz que a cobrança é ilegal. Pode ser ou pode não ser. O texto da lei fala em encargos legal ou contratualmente exigíveis. Portanto, algo pode ser exigido porque está no contrato, mesmo que não esteja detalhado na lei de forma específica.
Exemplo típico na prática: pintura. Dependendo do caso, decisões judiciais e entendimentos variam bastante. Ainda assim, se o contrato definir padrão, prazo e forma de devolução, a imobiliária pode sustentar a exigência.
Como vistoriador, você não julga legalidade. Você registra fatos:
- “Pintura interna com marcas/manchas e cobertura irregular (fotos).”
- “Acabamento diferente do indicado na vistoria de entrada (fosco x acetinado) (fotos).”
E deixa a análise jurídica/contratual para quem administra a locação.
Uso do imóvel conforme combinado: quando o locatário muda a finalidade
A lei também exige que o locatário use o imóvel conforme o uso convencionado (ou presumido), compatível com a natureza e o fim do imóvel. Na prática, isso significa: imóvel residencial não vira oficina, cozinha industrial, fábrica de marmitas ou comércio intenso sem autorização.
O que você pode observar e registrar sem acusar:
- sinais de produção/comércio (estoque, máquinas, gordura excessiva, instalações improvisadas);
- desgaste incompatível com uso residencial comum;
- adaptações e ligações fora do padrão.
Quando você perceber essa situação, registre e avise a imobiliária, porque isso pode indicar infração contratual e gerar desgaste acima do normal. Além disso, ajuda a explicar por que certos danos apareceram.
Devolver como recebeu (salvo desgaste normal): a regra que guia a vistoria de saída
Aqui está a base de quase toda discussão: o locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, considerando as deteriorações decorrentes do uso normal.
Por isso, a lógica da vistoria de saída funciona como comparação:
- vistoria de entrada + estado atual = base para você descrever o que mudou.
Na conversa, o locatário costuma dizer:
“Estou devolvendo melhor do que peguei.”
Às vezes é verdade em detalhes (ajustou uma porta, trocou uma lâmpada, limpou melhor). Mesmo assim, isso não anula outros danos. Ou seja, melhoria pontual não “compensa” mau uso em outro item.
Como vistoriador, faça o simples e o seguro:
- registre o que melhorou como benfeitoria/observação (se o seu padrão permitir);
- registre o que piorou como diferença em relação à entrada;
- fotografe ambos os tipos de situação com clareza.
Avisar defeitos de responsabilidade do proprietário: a omissão pode virar problema do inquilino
A lei também obriga o locatário a comunicar ao locador o surgimento de dano/defeito cuja responsabilidade seja do proprietário. Isso muda bastante o jogo em situações como vazamentos.
Exemplo realista: vazamento sob a pia ou dentro do armário. Se o locatário percebe e não avisa, a umidade pode destruir MDF e estruturas. Mesmo que a origem fosse do imóvel, a omissão agrava o dano.
Como você registra na vistoria de saída:
- “Armário sob a pia com sinais de umidade e deterioração; registro fotográfico; recomenda-se avaliação de origem (vazamento).”
Se o locatário discutir, você mantém a postura técnica:
- “Eu vou registrar o estado atual e anexar as fotos. A imobiliária avalia a responsabilidade conforme histórico e contrato.”
Reparar imediatamente danos causados pelo locatário (e por quem ele leva ao imóvel)
Um trecho forte da lei fala em reparação imediata dos danos causados pelo locatário e também por dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Na prática, isso reforça que dano por mau uso não deveria “esperar” a vistoria de saída para ser corrigido.
No laudo, isso se traduz em objetividade e evidência. Em vez de escrever “mau uso” como opinião, descreva o fato:
- “Box trincado (foto).”
- “Porta com impacto e lasca de madeira (foto).”
- “Piso com riscos profundos concentrados (foto).”
Assim, você entrega um documento que sustenta a análise da imobiliária sem depender do seu “achismo”.
Não modificar o imóvel sem autorização por escrito: benfeitorias entram aqui
A lei também proíbe mudanças internas ou externas sem consentimento prévio e por escrito do locador. Isso inclui desde construir uma garagem simples até instalar itens fixos e alterar acabamentos.
Aqui entra um ponto estratégico: nem toda benfeitoria é vantagem para o proprietário. Um ar-condicionado “deixado” pode virar custo de manutenção e dor de cabeça na próxima locação.
O que fazer:
- registre a alteração/benfeitoria;
- descreva estado, instalação e quantidade;
- evite afirmar “pode ficar” ou “tem que tirar”.
Redação útil:
- “Constatada benfeitoria/alteração (descrição). Recomenda-se validação com a imobiliária/proprietário quanto à permanência e responsabilidades.”
Permitir vistoria e visitas com agendamento: por que isso ajuda a vistoria de saída
O locatário deve permitir vistorias mediante combinação prévia de dia e hora, e também visitas em casos previstos (como venda). Isso abre espaço para uma prática que reduz surpresa na saída: vistoria periódica (ou vistoria de constatação).
Se a imobiliária adota vistoria a cada 6 ou 12 meses, ela identifica problema cedo e corrige na raiz. Consequentemente, a vistoria de saída fica mais rápida, com menos choque e menos discussão.
Conclusão: você não precisa “bater boca”, mas precisa conhecer as regras
As obrigações do locatário na Lei do Inquilinato ajudam você a manter firmeza técnica na vistoria de saída. Você registra o estado do imóvel, compara com a entrada e documenta com evidência. Além disso, você evita cair em argumentos como “pago em dia” ou “isso é ilegal” sem contexto contratual.
Portanto, mantenha o foco: descrição clara, fotos boas e comunicação com a imobiliária quando surgir algo fora do padrão.
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