Reajuste e revisão de aluguel parecem a mesma coisa, mas são procedimentos diferentes, com regras e objetivos próprios. Essa confusão é comum entre proprietários, inquilinos e até profissionais do mercado imobiliário. Além disso, ela gera cobranças indevidas, conflitos e prejuízo financeiro.
Neste artigo, você entende como cada um funciona. Veja quando aplicar o índice do contrato, quando cabe a ação revisional e como os dados ajudam a decidir com segurança. Assim, você evita erros e conduz negociações mais transparentes.
1. Qual é a diferença entre reajuste e revisão de aluguel
A diferença está no objetivo de cada procedimento. Enquanto o reajuste repõe a inflação, a revisão corrige o preço. Por isso, cada um segue um caminho e exige critérios distintos.
O que é o reajuste de aluguel
O reajuste é a atualização do valor pelo índice de inflação previsto no contrato. Ele acontece conforme a cláusula contratual, em geral uma vez por ano, e não exige novo acordo nem decisão judicial. Portanto, o reajuste apenas preserva o poder de compra do aluguel ao longo do tempo.
O que é a revisão de aluguel
A revisão busca ajustar o valor ao preço que o mercado pratica hoje. Por isso, ela não depende de índice. O ponto de partida é a comparação com imóveis semelhantes na mesma região. Quando as partes concordam, elas fixam o novo valor por acordo. Caso contrário, resta a ação revisional na Justiça.
Em resumo, reajuste e revisão de aluguel respondem a perguntas diferentes. O reajuste mede quanto a inflação corroeu o valor. Já a revisão mede quanto o imóvel vale agora.
2. Como aplicar o reajuste de aluguel previsto em contrato
Reajuste e revisão de aluguel: o que a lei diz sobre índice e prazo
O contrato precisa indicar o índice e a data de aplicação. A Lei do Inquilinato garante a livre convenção do aluguel, mas veda a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação ao salário mínimo. Além disso, a Lei 10.192/2001 exige periodicidade mínima de doze meses para o reajuste.
Os índices mais usados são o IGP-M e o IPCA. Como o IGP-M oscilou bastante nos últimos anos, muitos contratos passaram a adotar o IPCA. No entanto, a escolha cabe às partes e deve estar clara no documento.
Quando aplicar o reajuste e quando negociar
Na prática, o reajuste entra no aniversário do contrato, pelo índice acumulado nos doze meses anteriores. Se as partes quiserem mudar o índice, o caminho é o acordo. O artigo 18 da lei permite que locador e locatário fixem um novo valor ou alterem a cláusula de reajuste, desde que ambos concordem.
3. Quando cabe a ação revisional e quais são os critérios
Revisão de aluguel: prazo de três anos e valor de mercado
A Lei do Inquilinato prevê a revisão judicial no artigo 19. Não havendo acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado. A regra vale para locações residenciais e comerciais. Além disso, o pedido serve aos dois lados: o proprietário pode buscar um aumento, e o inquilino pode buscar uma redução.
O critério central é a defasagem em relação ao mercado. Por isso, quem entra com a ação precisa comprovar que o valor atual destoa do praticado em imóveis semelhantes na região. Anúncios comparáveis e avaliações sustentam essa prova, e a perícia a complementa no processo. Já a inflação do período, isoladamente, não é o fundamento da revisão.
Atenção ao prazo. Ajuizar a ação antes dos três anos pode levar à extinção do processo sem análise do mérito.
Aluguel provisório e efeitos da decisão
Enquanto a ação tramita, o juiz pode fixar um aluguel provisório, conforme o artigo 68. Se o pedido partir do locador, esse valor não passa de 80% do que ele pede. Se partir do locatário, o valor não fica abaixo de 80% do aluguel vigente. Ao final, o valor definido na sentença retroage à data da citação, e as diferenças são acertadas com correção.
Perguntas frequentes (FAQ) sobre reajuste e revisão de aluguel
Reajuste e revisão de aluguel são a mesma coisa?
Não. O reajuste atualiza o valor pelo índice do contrato, normalmente uma vez por ano. Já a revisão ajusta o aluguel ao preço de mercado, por acordo ou por ação judicial. Portanto, confundir os dois leva a cobranças sem base ou a valores defasados.
Posso pedir a revisão do aluguel antes de três anos?
Pela via judicial, não. A lei exige três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Por outro lado, as partes podem acordar um novo valor a qualquer momento, desde que ambas concordem.
Qual índice usar no reajuste do aluguel?
O índice previsto no contrato. Os mais comuns são o IGP-M e o IPCA. A lei só proíbe vincular o aluguel ao salário mínimo ou à variação cambial. Além disso, o reajuste não pode ocorrer em prazo inferior a doze meses.
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