Na vistoria de locação, as fotos registram muita coisa. No entanto, tem coisa que foto nenhuma mostra, por mais nítida que seja. Uma parede recém-pintada, por exemplo, não revela que já teve infiltração. Da mesma forma, um chuveiro desligado não conta que queima de vez em quando.
Muitas vezes, quem pode esclarecer esses pontos é o próprio proprietário. Mas, para isso, alguém precisa perguntar. Neste artigo, você vai conhecer 12 perguntas para fazer antes ou durante a vistoria, entender o motivo de cada uma e ver como transformar as respostas em registros úteis para o laudo e para a administração do imóvel.
1. Por que conversar com o proprietário antes da vistoria de locação
Pense em uma consulta médica. Antes de avaliar um exame, o médico pergunta o que a pessoa sente, desde quando e se aquilo já aconteceu antes. Afinal, o exame mostra a situação atual, enquanto a conversa revela o histórico.
Com a vistoria de locação acontece algo parecido. O laudo registra as condições do imóvel naquele momento. Já o proprietário pode contar sobre reparos, problemas antigos e defeitos que não aparecem nas fotos. Por isso, essa conversa também faz diferença para a locação como um todo.
Quem deve fazer as perguntas
As perguntas podem partir do agenciador, do administrador da imobiliária ou do próprio vistoriador. O importante é que alguém faça, de preferência antes da vistoria ou durante ela.
Como conduzir a conversa
O ideal é perguntar com naturalidade e explicar por que você quer saber cada coisa. Ou seja, não se trata de um interrogatório, mas de uma forma de reunir informações que evitam dúvidas depois. Além disso, anote as respostas enquanto a conversa acontece.
Também vale separar bem duas coisas no laudo. O que o proprietário contou deve aparecer como informação prestada por ele. Por outro lado, o que o vistoriador viu no imóvel entra como observação própria, acompanhada de fotos sempre que possível.
2. Perguntas sobre o histórico do imóvel na vistoria de locação
As quatro primeiras perguntas ajudam a entender o passado do imóvel.
Há quanto tempo o proprietário tem o imóvel?
Parece uma pergunta simples. Mas ela mostra até onde vai o conhecimento do proprietário sobre o local. Quem comprou o imóvel há poucos meses, por exemplo, pode não saber de obras ou problemas antigos. Se a resposta for “não sei”, registre isso também.
O imóvel passou por reformas? Em quais ambientes e quando?
Uma reforma na cozinha ou no banheiro pode ter mexido em tubulações, revestimentos, impermeabilização e instalações elétricas. Assim, saber o que mudou ajuda a direcionar a atenção para esses pontos. Além disso, facilita responder a dúvidas futuras do inquilino.
Já houve infiltração, vazamento ou umidade?
Essa pergunta merece atenção especial. Afinal, uma parede pode estar recém-pintada e sem manchas no dia da vistoria, mas o problema pode voltar depois do reparo. Se o proprietário contar sobre um caso anterior, o vistoriador pode registrar aquele ponto com mais cuidado. Dessa forma, se a infiltração reaparecer, a equipe de manutenção da imobiliária entende a situação com mais facilidade.
Quando foi a última manutenção elétrica e hidráulica?
Nem sempre dá para perceber um defeito só olhando para tomadas, disjuntores, torneiras ou registros. Por isso, conhecer o histórico de manutenção ajuda a imobiliária a avaliar se algum ponto precisa de verificação técnica antes da entrega das chaves.
3. O que entra na vistoria de locação: itens, defeitos e aberturas
As próximas três perguntas evitam muita divergência sobre o que está sendo entregue junto com o imóvel.
Quais itens ficam e quais serão retirados?
Cortinas, luminárias, eletrodomésticos, espelhos e móveis muitas vezes pertencem ao proprietário, mas nem sempre fazem parte da locação. Portanto, essa definição precisa ficar clara. Caso contrário, um item fotografado na vistoria e retirado depois pode acabar cobrado indevidamente na saída. Aliás, essa situação é bastante comum.
Algum equipamento tem defeito conhecido?
Um ar-condicionado que pinga, um aquecedor que desarma o disjuntor, um interfone que não funciona ou um portão que falha de vez em quando são exemplos frequentes. Nesse caso, registre o relato do proprietário e, quando possível, teste o funcionamento durante a vistoria. Afinal, às vezes o proprietário diz que tudo funciona, e não é bem assim.
Janelas, portas ou fechaduras já deram problema?
Alguns problemas só aparecem com chuva forte, com a dilatação da madeira ou com a mudança de temperatura. Uma janela, por exemplo, pode fechar normalmente no dia da vistoria e deixar entrar água em dia de temporal. Da mesma forma, uma porta pode emperrar, ou a chave pode exigir “um jeitinho” para abrir. Assim, esse relato complementa o que o vistoriador viu no local.
4. Débitos e condomínio: o que a vistoria de locação não substitui
Agora, o olhar se amplia para a administração e o entorno do imóvel.
Existem débitos de condomínio, IPTU ou contas de consumo?
Aqui é importante separar as funções. A vistoria trata da condição física do imóvel e pode registrar o que o proprietário informou. No entanto, a conferência de débitos e documentos cabe ao agenciador ou à imobiliária. Ou seja, a resposta do proprietário não comprova que está tudo quitado. Mesmo assim, perguntar não custa nada.
O condomínio ou os vizinhos já relataram problemas recorrentes?
Retorno de esgoto em dias de chuva, infiltração na fachada, falhas no portão da garagem e ruído do elevador são alguns exemplos. Afinal, essas situações podem afetar o imóvel mesmo quando a origem está fora da unidade.
Prazo para manifestação e conciliação do morador
Além disso, a imobiliária deve conceder um prazo razoável para o morador apresentar sua defesa ou enviar comprovantes de reparos. Assim, o morador pode demonstrar que o problema já existia na entrada ou apresentar notas fiscais de reformas realizadas. Caso as partes não alcancem um acordo amigável, a cobrança prosseguirá pelas vias judiciais cabíveis, sem manter a recusa do recebimento das chaves.
Perguntas Frequentes (FAQ) sobre vistoria de locação
O que perguntar ao proprietário antes da vistoria de locação?
Pergunte sobre o histórico do imóvel, reformas, infiltrações, manutenções, itens que ficam, defeitos conhecidos, débitos, problemas no condomínio, garantias, danos anteriores, chaves e pintura. Assim, o vistoriador chega ao imóvel com mais direcionamento.
A resposta do proprietário pode entrar no laudo?
Sim, desde que fique identificada como informação prestada por ele. Por outro lado, o que o vistoriador observa deve aparecer separado, com fotos sempre que possível.
Se o proprietário disser que não há débitos, preciso conferir?
Sim. Afinal, a resposta não comprova que está tudo quitado. Portanto, a imobiliária ou o agenciador deve conferir débitos e documentos.
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